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Investissement locatif en 2025 : quels sont les dispositifs ?

Depuis l'arrivée de la nouvelle Loi de Finances pour l'année 2025, vous bénéficiez d'un avantage fiscal si vous réalisez un investissement locatif.

Nous ne parlons plus de "Pinel" ou d'autres produits defiscalisants sur l'achat d'un bien immobilier neuf mais du dispositif "Denormandie" et "Loc'Avantages".

Plusieurs dispositifs d'investissement locatif ne peuvent plus être souscrits.

C'est le cas pour les dispositifs suivants :

Dispositif Pinel (depuis le 1^er janvier 2025)
Dispositif Louer abordable (depuis mars 2022)
Dispositif Duflot (depuis septembre 2014).

Emerite Financements vous éclaire sur ces dispositifs :

Tableau - Comparatif des dispositifs d'investissement locatif
Nom du dispositif	Denormandie	Loc'Avantages
Type de logement	Ancien avec travaux d'amélioration ou de transformation représentant au moins 25 % du coût total	Récent ou ancien, avec ou sans travaux
Délai de souscription	Jusqu'au 31 décembre 2027	Jusqu'au 31 décembre 2027
Localisation dans des zones restreintes	Oui (dans certaines communes seulement)	Oui (selon convention avec l'Anah: Anah : Agence nationale de l'habitat)
Avantage fiscal	Réduction d'impôt	Réduction d'impôt (variable selon le niveau de loyer)
Durée de la location	Engagement initial de 6 ou 9 ans (renouvelable pour 3 ans)	Engagement de 6 ans
Plafonds de loyers	Oui, différents selon la localisation du logement (les mêmes que pour le dispositif Pinel)	Oui (3 niveaux au choix : intermédiaire, social, très social)
Plafonds de ressources pour le locataire	Oui, différents selon la localisation du logement (les mêmes que pour le dispositif Pinel)	Oui
Cumul avec un autre dispositif	Oui avec Pinel pour un autre logement (dans la limite de 2 pour une même année)	Non
Investissements outre-mer	Oui, avec des règles spécifiques	Oui, avec des règles spécifiques
Plafonnement global des niches fiscales.	Oui	Oui
Particularités	Respect de critères de performance énergétique	Signature obligatoire d'une convention avec l'Anah: Anah : Agence nationale de l'habitat Respect de critères de performance énergétique Avantage fiscal accru en cas d'intermédiation locative (Recours à un tiers (agence immobilière à vocation sociale ou organisme agréé) pour la gestion d'un bien immobilier locatif.

L'Anah est l'agence nationale de l'habitat.

Cet organisme d'état a pour mission d'améliorer le parc privé de logements existants. Elle accorde des aides financières aux propriétaires et accompagne les collectivités dans la mise en œuvre de leur politique de l'habitat privé.

Leurs missions:

Amplifier la rénovation énergétique
Accompagner la perte d'autonomie
Soutenir les copropriétés
Agir contre l'habitat indique
Améliorer le parc locatif privé
Redynamiser les coeurs de ville et les centres anciens: 245 communes sur 232 territoires métropolitains et ultramarins sont concernées par le plan d’investissement public d’ampleur Action cœur de ville.
Humaniser les structures d'hebergement.

Plus d'infos sur l'ANAH: Cliquez ici

Plafonnement global des niches fiscales:

Le plafonnement global des avantages fiscaux (niches fiscales) consiste à limiter le montant des avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier chaque année pour le calcul de l'impôt sur le revenu.

Le montant du plafonnement dépend des avantages fiscaux dont vous bénéficiez :

Dans un cas général:

Pour l'imposition 2025 de vos revenus de 2024, le total de vos avantages fiscaux ne peut pas vous procurer une diminution du montant de l'impôt dû supérieure à 10 000 €.

Exemple :

Pour un foyer fiscal (Ensemble de personnes remplissant une seule déclaration de revenus) (exemple : époux, épouse et enfants à charge) qui bénéficie d'un crédit d'impôt pour emploi à domicile de 6 000 € et d'une réduction d'impôt pour investissement locatif Pinel de 5 000 €.

6 000 € + 5 000 € = 11 000 €.

Le montant dépasse la limite de plafonnement global.

Votre avantage fiscal est donc limité à 10 000 €.

À savoir : Le plafonnement est le même pour tous les foyers fiscaux, que vous soyez seul ou en couple, avec ou sans personne à charge.

Les avantages fiscaux concernés peuvent prendre l'une des formes suivantes :

Déduction de votre revenu imposable
Réduction d'impôt
Crédit d'impôt.

Le plafonnement global s'applique aux avantages fiscaux accordés en contrepartie d'une prestation ou d'un investissement.

Le plafonnement global ne s'applique pas aux avantages fiscaux suivants :

Avantages liés à votre situation personnelle
Avantages liés à la poursuite d'un objectif d'intérêt général sans contrepartie.

Tableau - Plafonnement global selon les avantages fiscaux (liste non exhaustive)
Objet de l'avantage fiscal	Plafonnement Global
Emploi d'un salarié à domicile Frais de garde des jeunes enfants Investissement locatif - forestier - outre-mer Souscription au capital de SOFICA Souscription au capital de PME	OUI
Frais d'établissement pour personnes dépendantes Dons aux organismes d'intérêt général Effet du quotient familial Frais de scolarité des enfants Aide aux personnes âgées:handicapées	NON

À noter: Pour connaître la liste exhaustive des avantages fiscaux concernés par le plafonnement, vous pouvez consulter la brochure pratique de l'impôt sur le revenu. Ce document vous informe également sur l'application et le calcul du plafonnement.

Pour obtenir plus d'informations, n'hésitez pas à contacter nos conseillers Emerite: Cliquez ici

Sources: Service Public

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